Energieausweis: Alles, was Sie wissen müssen

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie gibt. Er listet den Energieverbrauch oder den Energiebedarf des Gebäudes auf und macht damit dessen energetische Qualität transparent. Der Energieausweis ist besonders wichtig beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien, da Interessierte so einen Überblick über die zu erwartenden Energiekosten erhalten und diese vergleichen können. Mieter haben also mit der Erstellung eines Ausweises nichts zu tun – das Thema liegt beim Eigentümer. Sollten Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen, brauchen Sie keinen Energieausweis.

Wann ein Energieausweis in Deutschland verpflichtend ist, wird in der Energieeinsparverordnung (EnEV) und den Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG – zum Beispiel §80) vorgegeben. Grundsätzlich besteht eine Pflicht, wenn sich am Status eines Gebäudes beziehungsweise einer Wohnung etwas Grundlegendes ändert: bei einem Verkauf, bei Vermietung oder Verpachtung, bei Neubauten sowie nach umfassenden Renovierungen (insbesondere, wenn sich die energetischen Eigenschaften verändern). Doch auch gewerbliche Immobilienanzeigen in Zeitungen, in Magazinen und im Internet müssen Informationen aus dem Energieausweis enthalten, beispielsweise die Energieeffizienzklasse.

>> Ausnahmen bilden denkmalgeschützte Gebäude und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche – sie sind von der Pflicht befreit.

Einen Energieausweis erstellen können nur Fachleute, damit die Genauigkeit und Gültigkeit der Angaben sichergestellt ist. Wer dafür in Frage kommt, ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG – § 88 Ausstellungsberechtigung für Energieausweise) festgehalten, wird aber durch Verordnungen auf Landesebene näher definiert und kann sich daher in den einzelnen Bundesländern unterscheiden.

Welche Heizart Sie nutzen und wie effizient diese arbeitet, wirkt sich auf die Werte im Energieausweis aus. Die Kennzahl des Endenergieverbrauchs wird unter Berücksichtigung der Heiz- und Warmwasserkosten ermittelt. Ein niedriger Wert signalisiert einen geringen Verbrauch. Mithilfe verschiedener Sanierungsmaßnahmen können Sie die Kennzahlen des Energieausweises positiv beeinflussen, dazu zählen unter anderem die Gebäudedämmung, das Heizsystem und der eingesetzte Energieträger.

Letzterer findet sowohl bei der Endenergie, als auch bei der Primärenergie (PE-Wert) Berücksichtigung. Bei fossilen Brennstoffen wie Öl oder Erdgas fällt der Primärenergie-Faktor höher aus als der Endenergiekennwert. Kommen regenerative Energien wie Solar oder biogene Gase (zum Beispiel Bio-Flüssiggas) zum Einsatz, entsprechend niedriger. Immer abhängig davon, welche Energieträger zur Energieversorgung kombiniert werden. 

Der Verbrauchsausweis ist einfacher und günstiger zu erstellen, da er auf vorhandenen Verbrauchsdaten basiert. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 30 und 100 Euro.

Das Alter der Immobilie spielt beim Thema Energieausweis eine wichtige Rolle, denn besonders bei älteren Gebäuden kann der energetische Zustand stark variieren. Bei Altbauten verlangen interessierte Mieter, Pächter und Käufer daher meist eher einen Bedarfsausweis statt eines Verbrauchsausweises. Letzterer reicht hingegen bei Neubauten oft aus, da diese in der Regel aktuelle Bauvorschriften erfüllen und dadurch eine bessere Energieeffizienz sicherstellen.

Teilweise ist vorgeschrieben, welche Art von Ausweis es sein muss: Bei einem Haus mit unter vier Wohneinheiten ist zum Beispiel entscheidend, ob es dem energetischen Stand in der Wärmeschutzverordnung (WSVO) von 1977 entspricht. Falls nicht, muss es ein Bedarfsausweis sein.

Gebäude unter Denkmalschutz, Abrisshäuser und Immobilien unter 50 qm benötigen keinen Ausweis.

Generell gibt es zahlreiche Vorgaben und Sonderregelungen. Diese können von Bundesland zu Bundesland variieren. Infos, was in Ihrem konkreten Fall zutrifft, können Ihnen die Personen geben, die für die Erstellung von Energieausweisen zertifiziert sind. In den Ausweisen steht zudem, durch welche konkreten Maßnahmen Sie die Energieeffizienz Ihres Gebäudes verbessern können. Das kann bei alten Gebäuden zwar kostenintensiv werden, zeigt Ihnen gleichzeitig aber auch zum Teil erhebliche Einsparpotenziale auf.