Erschließungskosten: Erklärung, Höhe & Sparpotentiale

Bevor die Baugenehmigung erteilt wird, muss ein Baugrundstück nutzbar gemacht werden. Ohne diese Vorarbeiten, darf es nicht bebaut werden. Auf Elektrizität, Trinkwasser, Kanalisation will und darf heute niemand verzichten. Auch muss der Bauplatz erreichbar sein, also über eine Straßenanbindung verfügen. Fachleute sprechen von „technischer und verkehrsmäßiger Erschließung“.

Das deutsche Baugesetzbuch schreibt vor, was zur Grundstückserschließung zählt und wie sie geregelt ist. Es geht im Grunde um den Anschluss eines Baugrundstücks an die essenziellen Versorgungsnetze sowie das Wegenetz. Kommunen können die Kosten für diese öffentliche Erschließung zu großen Teilen an die Grundstückseigentümer weiterberechnen. Darunter fallen:

Hinzu kommen die Kosten für den Hausanschluss, also die Verlegung der Leitungen von den Anschlussstellen über das eigene Grundstück bis ins Haus, die Sie als Bauherr selbst organisieren müssen.

Die Lage und Größe des Baugrundstücks haben Einfluss auf die Erschließungskosten. Ist der Bauplatz sehr abgelegen, wird es teurer. Die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind wichtige Faktoren für die Berechnung der Erschließungskosten und im Bebauungsplan der Kommune für jedes Grundstück aufgeführt. Sie geben an, wie groß die Grundfläche des Hauses und seine Gesamtwohnfläche über alle Geschosse höchstens sein dürfen.

Quelle: Schwäbisch Hall

Die öffentliche Erschließung umfasst alle Arbeiten bis zur Grundstücksgrenze für die Verlegung von Wasser- und Stromleitungen, Kanalisation oder Telefon. Hierfür sind die Kommunen zuständig. Sie können bis zu 90 Prozent dieser sogenannten technischen Erschließungskosten an die Grundstückseigentümer weiterberechnen. Muss das Baugrundstück auch verkehrsmäßig erschlossen, also erst eine Straße angelegt werden, tragen die Grundstückseigentümer bis zu 70 Prozent der Kosten. Die private Erschließung umfasst alle Arbeiten auf dem Grundstück, also die Weiterführung der Versorgungsleitungen bis zum Haus. Man spricht deshalb auch von Hausanschlusskosten.

Die öffentlichen Erschließungskosten berechnen sich nach zwei Kennzahlen, die die Kommunen für jedes Baugrundstück festlegen: die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Sie sind im Bebauungsplan für jedes Grundstück aufgeführt. Während die GRZ die maximal zu bebauende Fläche eines Grundstücks angibt, bezieht sich die GFZ auf den gesamten Wohnraum des Hauses über alle Geschosse.

Ist ihr Bauplatz sehr abgelegen, können sie eventuell auf einen Anschluss an die Kanalisation verzichten. Dann brauchen Sie jedoch einen Abwassertank. Diesen müssen Sie regelmäßig leeren, wofür ebenfalls Kosten anfallen. Die Kosten für den Anschluss an die Kanalisation sind mit den Kosten für das Entsorgungsfahrzeug gegenzurechnen.

• Eine netzunabhängige Wärmeversorgung spart ebenfalls Anschlusskosten. Als alternativer Energieträger bietet sich zum Beispiel Flüssiggas an. Dieser benötigt, anders als kommunale Fernwärme oder Gasnetze, keine Pipeline und wird mit Straßentankwagen zum Verbraucher geliefert.